Le renouvellement du bail commercial à l’épreuve du droit d’option du bailleur

Ces dernières années, les loyers commerciaux ont très sensiblement augmenté du fait de la variation de l’indice des loyers commerciaux. Dans le cadre du renouvellement des baux, la valeur locative renouvelée est de plus en plus souvent supérieure au loyer contractuel en vigueur.

En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, c’est logiquement le locataire qui prendra l’initiative de saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le montant du loyer renouvelé.  Dans 90% des cas, le juge des loyers commerciaux va ordonner une expertise judiciaire et l’expert va proposer de fixer le loyer renouvelé à hauteur d’une valeur locative qui sera sensiblement inférieure au loyer contractuel pratiqué.

Cela implique pour le bailleur de devoir restituer un surplus de loyer à son locataire, à compter de la date d’effet du renouvellement, c’est-à-dire bien souvent sur plusieurs années en arrière.

Afin de tenter d’échapper à cet écueil, le bailleur peut faire valoir son droit d’option (article L 145-57 du code du commerce) tant que le loyer commercial renouvelé n’a pas été fixé par une décision définitive. C’est-à-dire qu’il peut finalement revenir sur son accord initial de renouvellement du bail commercial au profit du locataire.

Mais cette option n’est pas à manier à la légère car elle a de très lourdes conséquences (caractère irréversible du droit d’option, remboursement des frais de procédure de fixation de loyer renouvelé, indemnité d’éviction, indemnité d’occupation).

Il convient absolument de se faire assister par un professionnel du droit avant de prendre ce type de décision.

Pour toute question ou besoin d’assistance, notre cabinet est à votre disposition afin de vous accompagner dans ces réflexions et vous aider prendre la bonne décision.

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